Comme nous vous l’indiquions ici, l’estimation immobilière consiste à donner une valeur à un bien immobilier. Elle constitue la première étape indispensable avant d’aller plus loin dans le processus de vente.

Elle nécessite d’avoir des connaissances solides afin de transmettre un prix juste et réaliste à un propriétaire vendeur.

Pour cela, il faut analyser plusieurs critères qui vont impacter à la hausse ou à la baisse le prix de vente. Il sera nécessaire d’étudier, entre autres :

• Le quartier dans lequel se situe le bien et les ventes récemment conclues dans celui-ci,
• L’état général de la maison ou de l’appartement (Habitable en l’état ? Travaux à réaliser ?),
• La surface du bien et le nombre de pièces,
• L’exposition,
• La luminosité,
• Le vis-à-vis,
• La présence d’un extérieur (balcon, terrasse, jardin),
• Les équipements déjà disponibles…

Alors, comment font les sites d’estimation en ligne pour analyser tous ces paramètres, à distance ?

Pour réussir à trouver un acheteur sérieux pour votre bien immobilier, la première étape est de profiter des visites pour vérifier certains éléments. Si un agent immobilier s’occupe de gérer les visites à votre place, il pourra vous transmettre toutes les informations nécessaires sur les acquéreurs potentiels.

Sans tomber dans la curiosité mal placée, l’objectif est de vous renseigner sur les intentions et le projet de votre visiteur. Vous pouvez ainsi lui demander ce qu’il souhaite comme type de bien et à quel moment il a démarré sa recherche. En lui posant ces questions, vous pourrez déterminer s’il est très pressé d’acheter ou s’il désire, au contraire, prendre son temps pour trouver le logement idéal. En effet, une personne qui recherche depuis plus de 6 mois a soit, une idée très précise de ce qu’elle souhaite, soit des difficultés à s’engager réellement.

Aussi, n’hésitez pas à poser des questions sur le parcours de votre visiteur afin de savoir pourquoi il recherche un logement à acheter. Cela peut être lié à une évolution familiale, à un déménagement, ou même à un départ en retraite. Va-t-il acheter seul ou en couple ? A-t-il des enfants ? De la même façon, informez-vous sur sa situation professionnelle. Que fait-il comme métier et quel est son « statut » (fonctionnaire, salarié de droit privé, auto-entrepreneur, travailleur indépendant…).

Par ailleurs, si lors de la visite, vous constatez que le visiteur lui aussi vous pose beaucoup de questions sur votre bien, c’est le signe que sa recherche est précise. De plus, s’il semble bien renseigné sur le marché immobilier local, c’est qu’il est certainement sérieux dans son projet d’achat immobilier.

Cependant, sachez que certaines personnes n’hésitent pas à faire beaucoup de visites par curiosité. Parfois même, elles peuvent faire des offres tout en continuant leurs recherches au cas où elles trouveraient un bien encore mieux. C’est pourquoi, pour être véritablement sûr de l’engagement d’un acheteur, il faut au moins attendre la signature d’un compromis de vente.

À l’inverse, si le visiteur vous a paru distant, peu curieux et focalisé sur les défauts de votre bien immobilier, alors il sera certainement peu enclin à vous faire une offre. Dans tous les cas, vous pourrez toujours lui proposer de réaliser une contre-visite pour visiter le bien à un horaire différent, par exemple, au moment où votre maison est la plus lumineuse. Si cela ne l’intéresse pas, il ne prendra pas la peine d’accepter votre proposition.

Imaginez-vous dans la peau d’un futur acquéreur. Il visite un logement et constate que celui-ci présente des tapisseries passées de mode, un sol tâché et des plafonds qui nécessiteraient un bon coup de peinture. Quelle serait l’impression que vous auriez ?

Pour maximiser ses chances de vendre rapidement et au bon prix, il faut savoir mettre en valeur son bien immobilier. Mais il n’est pas toujours nécessaire de réaliser énormément de travaux. Parfois, quelques travaux de rafraîchissement suffisent, notamment en suivant la technique du home-staging. 

Certains experts estiment que cette pratique du home-staging permet de réduire le délai moyen de vente d’un bien immobilier. Celui-ci passerait de 3 mois à quelques semaines seulement. En effet, en rendant votre logement plus attractif, en soulignant ses atouts et en adoptant une décoration moderne, vous susciterez l’attention de plus d’acquéreurs potentiels.

Certaines astuces efficaces et peu coûteuses suffiront. Il ne s’agit pas ici de refaire une pièce entièrement ou d’abattre des cloisons. L’idée est plutôt de faire en sorte que votre logement plaise au plus grand nombre, en modifiant seulement certains petits aspects. En premier lieu, pensez à repeindre les murs en blanc ou dans une couleur neutre. Puis, créez un espace aéré où il est facile de circuler. Si vous pensez que votre logement est trop encombré par certains meubles, n’hésitez pas à les retirer. Cela donnera l’impression que la pièce est plus grande.

Avec un budget limité et peu de temps devant vous avant la mise en vente, cette opération sera la plus rentable. Elle vous permettra de dépenser peu tout en gagnant un temps précieux pour trouver un acquéreur rapidement. Aussi, cela vous permettra d’afficher un prix de vente juste, sans devoir le négocier trop à la baisse.

Tout d’abord, sachez qu’une vente immobilière demande beaucoup d’investissement et de temps. Entre la préparation de l’annonce, la gestion des appels téléphoniques, la réalisation des diagnostics, l’organisation des visites, les relances à effectuer, il faut pouvoir être disponible. Si vous estimez avoir un emploi du temps déjà bien chargé, peut-être qu’il conviendra de confier votre vente à un professionnel.

Un professionnel de l’immobilier saura à la fois vous conseiller mais aussi vous apporter toute son expertise juridique et administrative. En effet, une vente immobilière nécessite des compétences et un réel savoir-faire. Si la gestion administrative vous rebute déjà, imaginez gérer seul la vente de votre bien immobilier.

Enfin, une des premières étapes de la vente d’un bien immobilier est de déterminer son prix. Il convient alors de procéder à une estimation immobilière. C’est une étape cruciale qu’il faut maîtriser pour mettre toutes les chances de son côté dès le départ. En effet, en affichant dès la mise en vente un prix juste et cohérent, vous ne perdrez pas de temps sur le processus de vente. Un agent immobilier saura vous accompagner dans cette étape et réaliser une estimation fiable de votre bien.

Avant toute chose, la première étape indispensable est de bien préparer votre projet immobilier en définissant le budget dont vous disposez.

Grâce à cela, vous aurez une vision plus juste et réaliste, ce qui vous permettra de ne pas perdre de temps plus tard.

Ayez bien en tête ce pourquoi vous souhaitez acquérir un bien immobilier. Est-ce pour acheter votre résidence principale ? Votre résidence secondaire ? Ou est-ce pour réaliser un investissement dans l’immobilier locatif ?

Une fois l’usage défini, vous pourrez commencer à calculer le budget nécessaire à la concrétisation de votre projet. N’oubliez pas de tenir compte de toutes les dépenses qui s’ajoutent au prix d’achat, à savoir : les potentiels frais d’agence, les frais de notaire et les éventuels travaux. Il vous faudra également anticiper les frais concernant le remboursement de votre crédit et de l’assurance, la taxe foncière, mais aussi les charges et dépenses d’entretien, surtout si votre bien est en copropriété.

À l’aide de toutes ces données, vous pourrez déterminer l’ensemble de vos dépenses afin d’établir votre enveloppe budgétaire. Aussi, vous serez à même d’anticiper globalement le montant de votre mensualité à rembourser. En général, ce montant ne doit pas être supérieur au tiers de vos revenus nets. Depuis janvier 2021, le taux d’endettement maximal est de 35 %. Cependant, chaque situation est unique. C’est pourquoi, même si vous pouvez imaginer la somme de votre emprunt, vous n’aurez une vision précise qu’à partir du moment où les banques vous transmettront leurs premières offres.

Tout d’abord, revenons sur la définition d’une plus-value immobilière. Celle-ci est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat ou la valeur déclarée, si le bien a été reçu par donation ou succession. C’est autrement dit le gain réalisé lors de la revente. Sachez qu’au prix de vente sont diminués les frais de cession mais aussi le montant de la TVA acquittée. De même, au prix d’achat sont ajoutés les frais d’enregistrement.

Cette plus-value va être le plus souvent taxée, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur et si la plus-value rentre dans le cadre d’une exonération. Un vendeur sera soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières dans les cas suivants :

• La vente d’un bien immobilier,
• La vente des droits attachés à un bien immobilier,
• La vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
• L’échange de biens, partage ou apport en société.

Sachez également que la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

Le délai de rétractation ne concerne que l’acheteur et non le vendeur. Ce premier peut se rétracter sans justificatifs et sans dédommager le vendeur. Il récupérera alors son dépôt de garantie dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Le délai des 10 jours démarre le lendemain de la signature d’un compromis de vente. Si le compromis a été transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, alors le délai démarre le lendemain de la première présentation de cette lettre. Il en va de même s’il a été notifié par acte d’huissier.

Ces 10 jours de rétractation sont  comptabilisés en jours normaux et non en jours ouvrés. Cependant, si le dernier jour du délai est férié, le délai est alors prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Par ailleurs, le délai de rétractation ne pourra pas démarrer si l’ensemble des pièces obligatoires à transmettre à l’acquéreur, n’a pas été communiqué le jour de la signature du compromis de vente. On parle notamment ici des diagnostics obligatoires à la charge du vendeur. Dans ce cas, le délai de rétractation ne commencera que le lendemain de la remise des documents imposés.

Un vice caché est un défaut affectant un bien immobilier. Il est découvert après l’achat du bien. Un vice caché est invisible, non-apparent, c’est-à-dire qu’un acquéreur ne peut l’avoir constaté au moment de la visite du logement.

On dit que le vice caché peut constituer une entrave à l’utilisation normale du bien, et le rendre impropre à son usage d’habitation. Cela peut être une nuisance sonore, par exemple, ou un sous-sol inondable. Parfois, le vice caché peut être une menace pour la sécurité des habitants. C’est le cas lorsqu’il y a une atteinte à la solidité de l’immeuble.

Ce défaut doit être tel que si l’acquéreur en avait eu connaissance avant d’acheter son bien, il aurait pu renoncer à l’acquisition ou  négocier le prix à la baisse.

En résumé, l’on peut prétendre à la garantie des vices cachés lorsque :

• Le vice est antérieur à la vente,
• Le vice est invisible,
• L’acheteur n’a pas eu connaissance du vice au moment de la vente,
• Le vice diminue très fortement l’usage du bien ou le rend même inutilisable.

L’article 1641 du Code civil fait référence à cette garantie des vices cachés en inscrivant que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Elle a pour objectif de protéger l’acquéreur d’une maison ou d’un appartement.

Attention cependant, certains contrats de vente comprennent une clause de non garantie des vices cachés. Cela signifie que l’acquéreur accepte le bien en l’état et renonce à faire jouer la garantie des vices cachés s’il découvre un défaut postérieurement à la vente.

Néanmoins, si vous confiez l’achat de votre maison ou de votre appartement à un professionnel de l’immobilier, il est rare qu’une telle clause soit inscrite. Dans tous les cas, veillez à bien lire les clauses inscrites dans votre contrat, et n’hésitez pas à vous entourer de professionnels de confiance ; ce sera un moyen supplémentaire de vous protéger. 

L’ensemble des diagnostics immobiliers sont regroupés dans  un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ils sont nombreux et obligatoires. Consultez notre article dédié pour connaître la liste des diagnostics à prévoir.

Ce Dossier de Diagnostic Technique est à fournir dès la signature du compromis de vente chez le notaire. À défaut de compromis, c’est lors de la signature de l’acte authentique de vente qu’il sera exigé.

Cependant, depuis mai 2010, si, lors de la visite de votre bien, une personne vous réclame ce dossier technique, vous devez pouvoir le lui mettre à sa disposition.

C’est pourquoi, plus tôt vous commanderez la réalisation des diagnostics auprès d’un professionnel agrée, plus vite vous serez en conformité avec vos obligations légales.

Cela représente aussi plusieurs avantages pour le vendeur de connaître rapidement l’état de son bien. Tout d’abord, vous pourrez mieux analyser les faiblesses de votre logement et donc son prix de vente. Ainsi, si un diagnostic présente une mauvaise conclusion, cela vous laissera le temps de réaliser les travaux nécessaires afin de présenter un meilleur diagnostic aux visiteurs intéressés. En effet, un diagnostic faisant état de la présence de plomb, par exemple, pourrait dissuader certains visiteurs d’acheter votre bien immobilier, surtout s’ils l’apprennent trop tard. Il est courant que des acquéreurs prennent connaissance du Dossier de Diagnostic Technique le jour de la signature du compromis de vente. Or, des mauvaises conclusions présentées sur les diagnostics pourraient faire jouer le prix de la vente à la baisse. Pour ne pas risquer d’en arriver là, mieux vaut préparer les diagnostics bien en amont et faire preuve de transparence dès le début.

Sachez que si les diagnostics ne sont pas réalisés lors de la signature du compromis de vente, l’acquéreur est en droit de demander un délai de réflexion supplémentaire de 7 jours maximum. Il pourra alors se rétracter de la vente sans aucunes pénalités à son égard.

Avant de publier l’annonce de mise en vente de votre bien immobilier, vous êtes-vous assuré que votre logement est prêt ? Cela peut vous paraître évident, mais il n’est pas rare de voir des logements en vente dans lesquels des petits travaux auraient été bénéfiques. Il peut s’agir de rafraîchir les peintures ou de légers travaux de réparation dont vous avez connaissance, mais que vous repoussez sans cesse.

L’idée est de vous mettre à la place de la personne qui va visiter votre bien. Si votre maison est en bon état et que tout fonctionne, le visiteur sera rassuré et accordera plus facilement sa confiance. Profitez de la période d’avant-vente pour trier, nettoyer et vous occuper du jardin si vous en avez un. En effet, une terrasse sale ou une pelouse non tondue donneront l’impression que l’entretien de la maison a été négligé.

De même, si un volet est cassé ou si une lumière ne fonctionne plus, réparez-les avant le début de la vente. Pensez aussi à refaire les joints de la salle de bains si nécessaire.